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住宅ローン控除シミュレーター 無料
最終更新：（令和8年度税制改正に対応・令和8年分の所得で計算）
住宅ローン控除（住宅ローン減税）の年間控除額を、年末残高と住宅の種類から概算します。控除率0.7%・借入限度額・控除期間に対応（2024年以降入居向け）。登録不要。
📊 計算してわかったこと：年収が低いと、控除枠を使い切れない（税制改正でさらに拡大）
住宅ローン控除は「年末残高×0.7%」ですが、控除できるのは実際に納める所得税までです。引ききれない分は住民税からも控除できますが、その枠は「所得税の課税総所得金額等の5%（上限97,500円）」に限られます。年末残高3,000万円＝控除枠21万円のケース（ZEH水準の新築など限度額3,000万円以上）で、令和8年度の税制改正後（令和8年分）のルールで計算しました。
| 年収 | 所得税額 | 住民税からの控除枠 | 実際に使える控除額 | 判定 |
|---|---|---|---|---|
| 300万円 | 26,850円 | 26,850円 | 53,700円 | 約15.6万円が使えない |
| 350万円 | 40,650円 | 40,650円 | 81,300円 | 約12.9万円が使えない |
| 400万円 | 56,500円 | 56,500円 | 113,000円 | 約9.7万円が使えない |
| 450万円 | 72,800円 | 72,800円 | 145,600円 | 約6.4万円が使えない |
| 500万円 | 89,100円 | 89,100円 | 178,200円 | 約3.2万円が使えない |
| 550万円 | 113,300円 | 97,500円 | 210,000円 | 満額使える |
| 700万円 | 271,900円 | 97,500円 | 210,000円 | 満額使える |
年収300万円の人は控除枠21万円のうち約15.6万円（74%）が使えません。年収400万円でも約9.7万円、500万円でも約3.2万円が使えず、満額を使えるのは年収550万円前後からです。つまり借入額を増やしても、その分の控除は受けられないということです。
令和7年度・令和8年度の税制改正で所得税の基礎控除が引き上げられ（令和8・9年分は年収約665万円以下で104万円）、低〜中所得の人の所得税が減りました。所得税が減ると、住民税からの控除枠（所得税の課税所得の5%）も一緒に小さくなるため、改正のたびに使い切れない額が増えています（年収300万円で、令和6年分までのルールでは約9.9万円、令和7年分のルールでは約14.0万円でした）。
ここから言える実務的な注意は、「借りられる額」と「控除で得する額」は別物だということです。逆に「自分の年収ならいくらまで借りれば控除を使い切れるか」と、夫婦で分けて借りた場合の差は「年収別の「使い切れる残高」」で計算しました。（※ 単身・扶養なし・40歳未満、社会保険料は年収の14.75%、所得税は復興特別所得税を含まない額。基礎控除は令和8・9年分の額で、令和10年分以後は62万円（年収約206万円超の場合）に下がるため、使える控除額は増えます。扶養控除等があると所得税はさらに減り、使い切れない額は増えます）
※ 当サイトが公的資料にもとづき独自に計算した結果です。前提条件は本ページ末尾の注記をご確認ください。
住宅ローン控除のしくみ
- 年間控除額 ＝ 年末のローン残高 × 0.7%（借入限度額が上限）
- 控除期間：新築は13年、中古は省エネ基準適合以上なら13年・それ以外は10年（2026〜2030年入居）
- 控除はまず所得税から。引ききれない分は住民税から（上限あり：前年課税所得の5%・最大97,500円/年）
- 残高は毎年減るため、実際の控除額も年々小さくなります
住宅ローン控除の基本｜年末残高の0.7%が戻る
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末時点のローン残高の0.7%が所得税から直接差し引かれる制度です。所得控除ではなく税額控除のため、節税効果が非常に大きいのが特徴です。
例）年末残高3,000万円 → 控除額は21万円。所得税が15万円ならその全額が控除され、引ききれない6万円は住民税から控除されます（上限あり）。
| 住宅の種類（2026〜2030年入居） | 借入限度額 （一般） | 子育て・若者夫婦世帯 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 新築・認定長期優良／低炭素住宅 | 4,500万円 | 5,000万円 | 13年 |
| 新築・ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 |
| 新築・省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 | 13年 |
| 中古・長期優良／低炭素／ZEH水準 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 |
| 中古・省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 | 13年 |
| 中古・その他の住宅 | 2,000万円 | — | 10年 |
令和8年度の税制改正で制度は2030年入居分まで5年延長されました。一方で、新築の省エネ基準適合住宅の限度額は3,000万円→2,000万円（一般世帯）に下がり、中古は省エネ性能が高いほど限度額と控除期間（13年）が手厚くなりました。2024年以降に建築確認を受けた新築住宅は省エネ基準を満たさないと対象外で、2028年以降に建築確認を受ける省エネ基準適合住宅も対象外になる予定です（出典：国土交通省「住宅ローン減税」）。物件選びの段階で確認が必要です。
主な適用条件
- 自ら居住する住宅（取得から6か月以内に入居し、年末も居住）
- 床面積40㎡以上（合計所得1,000万円超の人、子育て・若者夫婦世帯の上乗せを使う人は50㎡以上）
- 返済期間が10年以上
- 合計所得金額が2,000万円以下
- 中古住宅は、1982年以降に建築された住宅など耐震基準を満たすもの
床面積は登記簿上の面積で判定されます。パンフレットの表示（壁芯）と登記（内法）で数㎡ずれることがあり、40㎡・50㎡ぎりぎりの物件では要注意です。
初年度は確定申告が必須
会社員でも1年目は確定申告が必要です。2年目以降は年末調整で処理できます。
初年度に必要な主な書類
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 金融機関の年末残高証明書
- 登記事項証明書、売買契約書または請負契約書の写し
- 本人確認書類、源泉徴収票
- 省エネ性能を証明する書類（該当する場合）
申告を忘れても5年以内なら遡って還付申告ができます。2年目以降は税務署から送られる証明書と、金融機関の残高証明書を勤務先に提出すれば完了します。
繰上返済とのバランスを考える
控除期間中は、繰上返済によって年末残高が減ると控除額も減ります。金利が控除率0.7%を下回っている場合、急いで返すと損になることがあります。
例）金利0.5%・残高3,000万円（限度額3,000万円以上の住宅）の場合
・年間の利息負担：約15万円
・年間の控除額：21万円
→ 控除のほうが大きく、実質的にプラス。この状態で繰上返済を急ぐ必要性は低いといえます。
一方、金利1.5%など控除率を大きく上回る場合は、繰上返済の効果が勝ります。ご自身のローン条件で比較してみましょう（住宅ローン返済シミュレーター）。控除期間の終了後にまとめて繰上返済する、という戦略も有効です。
売却・転勤時の注意点
控除は「自分が住んでいること」が条件です。転勤などで住まなくなると、その年から控除は受けられません。ただし単身赴任で家族が住み続ける場合は継続可能です。
また、転勤から戻って再入居した場合、事前に税務署へ届出をしておけば残りの期間の控除を再開できます。売却する場合は、居住用財産の3,000万円特別控除など他の特例との併用制限にも注意が必要です。
よくある質問
- 3,000万円借りたらいくら戻る？
- 年末残高3,000万円なら初年度は約21万円（3,000万×0.7%）が控除の上限目安です（借入限度額が3,000万円以上の住宅の場合。新築の省エネ基準適合住宅・一般世帯は限度2,000万円なので14万円）。ただし納めた所得税・住民税が少ない場合はその範囲までとなります。
- 誰でも受けられる？
- 床面積や合計所得金額（2,000万円以下）などの要件があります。新築の「その他一般住宅」は原則対象外など、入居年や省エネ性能で条件が細かく変わります。
- この計算は正確ですか？
- 制度の主要な数値に基づく概算です。入居年・世帯（子育て世帯等の上乗せ）・建築確認の時期で限度額が変わるため、正確な額は税務署・国税庁でご確認ください。