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住宅ローン返済シミュレーター 無料
借入額・金利・返済期間を入れるだけで、毎月の返済額・総返済額・利息総額を計算。元利均等／元金均等の比較にも対応。登録不要。
📊 計算してわかったこと：金利1%の差は、35年で「借入額の21%」になる
金利の差は月々では小さく見えます。しかし35年という期間を掛けると、借入額の2割を超える差になりました。
| 金利 | 毎月の返済 | 総返済額 | 利息の総額 |
|---|---|---|---|
| 0.5% | 77,876円 | 32,707,757円 | 2,707,757円 |
| 1.0% | 84,686円 | 35,567,998円 | 5,567,998円 |
| 1.5% | 91,855円 | 38,579,239円 | 8,579,239円 |
| 2.0% | 99,379円 | 41,739,109円 | 11,739,109円 |
※ 借入3,000万円・35年・元利均等で計算
金利1%の差は月14,693円。35年では6,171,111円で、これは借入額3,000万円の21%にあたります。また金利0.5%と2.0%では利息が4.3倍違います。物件価格を200万円値引きしてもらうより、金利を0.5%下げるほうが効果が大きいという関係になります。
※ 当サイトが公的資料にもとづき独自に計算した結果です。前提条件は本ページ末尾の注記をご確認ください。
💡 金利を下げて総返済額を減らすには
住宅ローンは金利0.1%の差でも総返済額が数十万円変わります。複数の銀行を比較したり、借り換えを検討することで大きく節約できる可能性があります。
元利均等と元金均等の違い
- 元利均等返済
- 毎月の返済額（元金＋利息）が一定。返済計画が立てやすく、多くの人が選ぶ方式。当初は利息の割合が大きい。
- 元金均等返済
- 毎月返済する元金が一定。当初の返済額は大きいが、元金が早く減るため総利息は少なくなる。
借入額別・毎月の返済額の目安（35年・元利均等）
| 借入額 | 金利0.5% | 金利1.0% | 金利1.5% | 金利2.0% |
|---|---|---|---|---|
| 2,000万円 | 51,918円 | 56,457円 | 61,236円 | 66,252円 |
| 3,000万円 | 77,876円 | 84,685円 | 91,855円 | 99,378円 |
| 4,000万円 | 103,835円 | 112,914円 | 122,473円 | 132,505円 |
| 5,000万円 | 129,794円 | 141,142円 | 153,091円 | 165,631円 |
金利1%の差が、3,000万円・35年では毎月約7,000円・総額で約290万円の差になります。0.1%の違いでも総返済額は数十万円変わるため、複数の金融機関を比較する価値は十分にあります。
いくらまで借りていい？「借入可能額」と「返せる額」は違う
銀行が貸してくれる金額（借入可能額）と、無理なく返せる金額は別物です。審査では年収の6〜8倍程度まで借りられることもありますが、それを上限まで借りると家計が苦しくなります。
目安として使われるのが返済負担率です。年間返済額 ÷ 額面年収で計算し、次が基準になります。
- 20%以下：余裕がある。教育費や趣味にも回せる
- 25%前後：一般的な水準。無理のない範囲
- 30%以上：やや厳しい。収入減や金利上昇に弱い
- 35%超：危険水準。家計が破綻しやすい
例）年収600万円なら、返済負担率25%＝年150万円＝毎月12.5万円が上限の目安。金利1.0%・35年なら借入約4,400万円に相当します。ただしこれは額面年収での計算です。実際に使えるのは手取りなので、年収手取り計算で手取りを確認し、そこから逆算するとより安全です。
変動金利と固定金利、どちらを選ぶ？
| 変動金利 | 固定金利（全期間） | |
|---|---|---|
| 当初の金利 | 低い（0.3〜0.7%程度） | 高い（1.3〜2.0%程度） |
| 返済額 | 金利上昇で増える可能性 | 完済まで変わらない |
| 向いている人 | 収入に余裕があり、金利上昇に耐えられる人 | 返済額を確定させたい人・教育費が重なる人 |
変動金利には「5年ルール（5年間は返済額が変わらない）」「125%ルール（増えても従来の1.25倍まで）」がある商品が多いですが、これは返済額が抑えられるだけで、利息の負担自体が消えるわけではありません。金利が上がれば元金の減りが遅くなり、最終回にまとめて負担が来ることもあります。
判断の目安は「金利が2%上がっても返済を続けられるか」。上のツールで金利を+2%して試算し、その返済額が許容できるなら変動、厳しいなら固定を検討するとよいでしょう。
繰上返済の効果は「早いほど大きい」
繰上返済には、返済期間を縮める期間短縮型と、毎月の返済額を減らす返済額軽減型があります。利息を減らす効果が大きいのは期間短縮型です。
例）3,000万円・35年・金利1.0%で、返済開始5年目に100万円を繰上返済（期間短縮型）した場合、利息の軽減額はおよそ40万円、返済期間は約1年3か月短縮されます。同じ100万円でも、20年目に実行すると軽減効果は10万円台まで落ちます。繰上返済は早いほど効果的です。
ただし、手元資金をすべて繰上返済に回すのは危険です。生活防衛資金（貯金目標シミュレーター参照）を確保したうえで、余剰資金で行いましょう。また、住宅ローン控除を受けている期間は、控除額（年末残高の0.7%）と金利負担を比べて判断する必要があります（住宅ローン控除の計算）。
返済額以外にかかる費用も忘れずに
住宅の維持には、ローン返済以外にも継続的な費用がかかります。予算を組むときは次も加えて考えてください。
- 固定資産税・都市計画税：年10〜20万円程度（物件による）
- 火災保険・地震保険：年2〜5万円程度
- 修繕費の積立：戸建てなら月1〜2万円の自己積立が推奨。マンションは管理費・修繕積立金で月2〜3万円
- 初期費用：登記費用・事務手数料・保証料など、物件価格の5〜10%
「毎月の返済額＝住居費」ではなく、返済額＋月2〜4万円が実際の住居コストと考えておくと、購入後に慌てずに済みます。
よくある質問
- 金利が1%上がるとどれくらい負担が増える？
- 借入3,000万円・35年（元利均等）なら、金利1%→2%で毎月返済額は約1.4万円、総返済額は約600万円増えます。上のツールで実際の金利差を試算できます。
- 年収の何倍まで借りられる？
- 審査上は6〜8倍程度まで可能な場合もありますが、無理なく返せるのは返済負担率25%以内が目安です。借入可能額と適正額は別と考えましょう。
- 頭金はいくら必要？
- 物件価格の1〜2割が一般的な目安です。頭金が多いほど借入額と利息が減りますが、手元資金を使いすぎないバランスも重要です。
- 繰上返済は期間短縮型と返済額軽減型どちらが得？
- 利息の軽減効果が大きいのは期間短縮型です。ただし毎月の家計を楽にしたい場合は返済額軽減型にも意味があります。
- この計算は正確ですか？
- 標準的な返済計算式に基づく概算です。実際は保証料・団信・繰上返済・変動金利の見直し等で変わります。正式な返済額は金融機関にご確認ください。